وافقت الهيئة العامة للرقابة المالية على السماح بتطبيق نظام «التمويل التشاركي»، الذي يتيح لأكثر من شركة الاشتراك في تمويل العميل نفسه، مع الإبقاء على جميع الضوابط الرقابية والتنظيمية الحاكمة للنشاط، في خطوة تستهدف توسيع قدرة شركات التمويل العقاري على تمويل الوحدات مرتفعة القيمة، ويأتي القرار في وقت يواجه فيه القطاع تحديات تتعلق بارتفاع أسعار العقارات، وتراجع عدد العملاء الجدد، ومحدودية القاعدة الرأسمالية لبعض الشركات.
س- ما هو «التمويل التشاركي» الذي وافقت عليه الهيئة؟
ج- هو نظام يسمح لأكثر من شركة تمويل عقاري بالاشتراك في منح تمويل لعميل واحد لشراء وحدة عقارية مرتفعة القيمة، بحيث تتحمل كل شركة جزءًا من التمويل، مع التزام كل منها بشكل مستقل بجميع الضوابط والقواعد المنظمة لنشاط التمويل العقاري.
س- لماذا وافقت الهيئة على تطبيق هذا النظام؟
ج- جاء القرار بعد دراسة الطلب المقدم من الاتحاد المصري للتمويل العقاري، في ظل التحديات التي يشهدها القطاع، وعلى رأسها ارتفاع أسعار الوحدات العقارية، ومحدودية القاعدة الرأسمالية لبعض شركات التمويل العقاري، بما يقلل قدرتها على منح تمويلات كبيرة داخل الحدود المسموح بها قانونًا.
س- هل يعني ذلك تغيير قواعد التمويل العقاري؟
ج- لا، أكدت الهيئة أن التمويل التشاركي لا يغير القواعد الأساسية المنظمة للنشاط، وإنما يتيح مشاركة أكثر من ممول في العملية التمويلية، مع استمرار التزام كل شركة منفردة بجميع الأحكام الواردة في قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001، ولائحته التنفيذية، والقرارات التنظيمية الصادرة عن الهيئة.
س- ما أبرز الضوابط التي وضعتها الهيئة؟
ج- ألزمت الهيئة كل شركة ممولة بالالتزام بشكل مستقل بمعايير الملاءة المالية المنصوص عليها في قرار مجلس إدارة الهيئة رقم 158 لسنة 2020، مع الالتزام بنماذج عقود التمويل العقاري المعتمدة من الهيئة، وإمكانية إضافة بيانات الممولين المشاركين داخل العقد.
كما شددت على عدم تجاوز كل شركة بمفردها لنسب التركز المقررة عند منح التمويل، سواء بالنسبة للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين، وللأغراض السكنية أو غير السكنية.
س- ما الحدود القصوى للتمويل العقاري وفقًا للقواعد الحالية؟
ج- بالنسبة للأغراض السكنية، لا يجوز أن يزيد التمويل على 90% من قيمة العقار، بينما يسمح بالتمويل حتى 100% في حالة التمويل بنظام الإجارة.
كما يحظر أن يتجاوز التمويل الممنوح لمستثمر واحد وزوجه وأولاده القصر نسبة 15% من القاعدة الرأسمالية للشركة، مع عدم زيادة القسط الشهري للتمويل على 50% من دخل العميل.
أما بالنسبة للأغراض غير السكنية، فلا يجوز أن يزيد التمويل على 80% من قيمة العقار، كما لا يجوز أن يتجاوز التمويل الممنوح لمستثمر واحد نسبة 30% من القاعدة الرأسمالية للشركة.
س- ما هي أهمية هذا القرار لسوق التمويل العقاري؟
ج- أكد الدكتور إسلام عزام، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، أن الهيئة تحرص على التواصل المستمر مع اتحادات الشركات العاملة بالأنشطة المالية غير المصرفية لمتابعة التطورات السوقية ومواكبة المستجدات، بما يحقق التوازن بين نمو الأنشطة واستقرار الأسواق وحماية حقوق المتعاملين.
وأضاف أن السماح بالتمويل التشاركي جاء استجابة للتحديات الناتجة عن ارتفاع الأسعار وتأثيرها على تنافسية القطاع، ومحدودية الفرص التمويلية لدى بعض الشركات، مؤكدًا أن النظام الجديد لا يخرج عن الإطار التشريعي والتنظيمي القائم، مع ضرورة التزام جميع الشركات بمعايير الملاءة المالية والضوابط الرقابية.
س- كيف يبدو وضع سوق التمويل العقاري حاليًا؟
ج- بحسب بيانات الهيئة العامة للرقابة المالية، تراجع عدد العملاء الجدد في نشاط التمويل العقاري خلال الربع الأول من عام 2026 بنسبة تجاوزت 21% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2025، في حين ارتفعت قيمة التمويلات الممنوحة بأكثر من 17.5%، واستحوذت الوحدات السكنية على نحو 78% من إجمالي التمويلات، وهو ما يعكس تأثير ارتفاع أسعار العقارات على حجم الطلب، رغم استمرار نمو قيمة التمويلات.
س- ما هو «التمويل التشاركي» الذي وافقت عليه الهيئة؟
ج- هو نظام يسمح لأكثر من شركة تمويل عقاري بالاشتراك في منح تمويل لعميل واحد لشراء وحدة عقارية مرتفعة القيمة، بحيث تتحمل كل شركة جزءًا من التمويل، مع التزام كل منها بشكل مستقل بجميع الضوابط والقواعد المنظمة لنشاط التمويل العقاري.
س- لماذا وافقت الهيئة على تطبيق هذا النظام؟
ج- جاء القرار بعد دراسة الطلب المقدم من الاتحاد المصري للتمويل العقاري، في ظل التحديات التي يشهدها القطاع، وعلى رأسها ارتفاع أسعار الوحدات العقارية، ومحدودية القاعدة الرأسمالية لبعض شركات التمويل العقاري، بما يقلل قدرتها على منح تمويلات كبيرة داخل الحدود المسموح بها قانونًا.
س- هل يعني ذلك تغيير قواعد التمويل العقاري؟
ج- لا، أكدت الهيئة أن التمويل التشاركي لا يغير القواعد الأساسية المنظمة للنشاط، وإنما يتيح مشاركة أكثر من ممول في العملية التمويلية، مع استمرار التزام كل شركة منفردة بجميع الأحكام الواردة في قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001، ولائحته التنفيذية، والقرارات التنظيمية الصادرة عن الهيئة.
س- ما أبرز الضوابط التي وضعتها الهيئة؟
ج- ألزمت الهيئة كل شركة ممولة بالالتزام بشكل مستقل بمعايير الملاءة المالية المنصوص عليها في قرار مجلس إدارة الهيئة رقم 158 لسنة 2020، مع الالتزام بنماذج عقود التمويل العقاري المعتمدة من الهيئة، وإمكانية إضافة بيانات الممولين المشاركين داخل العقد.
كما شددت على عدم تجاوز كل شركة بمفردها لنسب التركز المقررة عند منح التمويل، سواء بالنسبة للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين، وللأغراض السكنية أو غير السكنية.
س- ما الحدود القصوى للتمويل العقاري وفقًا للقواعد الحالية؟
ج- بالنسبة للأغراض السكنية، لا يجوز أن يزيد التمويل على 90% من قيمة العقار، بينما يسمح بالتمويل حتى 100% في حالة التمويل بنظام الإجارة.
كما يحظر أن يتجاوز التمويل الممنوح لمستثمر واحد وزوجه وأولاده القصر نسبة 15% من القاعدة الرأسمالية للشركة، مع عدم زيادة القسط الشهري للتمويل على 50% من دخل العميل.
أما بالنسبة للأغراض غير السكنية، فلا يجوز أن يزيد التمويل على 80% من قيمة العقار، كما لا يجوز أن يتجاوز التمويل الممنوح لمستثمر واحد نسبة 30% من القاعدة الرأسمالية للشركة.
س- ما هي أهمية هذا القرار لسوق التمويل العقاري؟
ج- أكد الدكتور إسلام عزام، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، أن الهيئة تحرص على التواصل المستمر مع اتحادات الشركات العاملة بالأنشطة المالية غير المصرفية لمتابعة التطورات السوقية ومواكبة المستجدات، بما يحقق التوازن بين نمو الأنشطة واستقرار الأسواق وحماية حقوق المتعاملين.
وأضاف أن السماح بالتمويل التشاركي جاء استجابة للتحديات الناتجة عن ارتفاع الأسعار وتأثيرها على تنافسية القطاع، ومحدودية الفرص التمويلية لدى بعض الشركات، مؤكدًا أن النظام الجديد لا يخرج عن الإطار التشريعي والتنظيمي القائم، مع ضرورة التزام جميع الشركات بمعايير الملاءة المالية والضوابط الرقابية.
س- كيف يبدو وضع سوق التمويل العقاري حاليًا؟
ج- بحسب بيانات الهيئة العامة للرقابة المالية، تراجع عدد العملاء الجدد في نشاط التمويل العقاري خلال الربع الأول من عام 2026 بنسبة تجاوزت 21% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2025، في حين ارتفعت قيمة التمويلات الممنوحة بأكثر من 17.5%، واستحوذت الوحدات السكنية على نحو 78% من إجمالي التمويلات، وهو ما يعكس تأثير ارتفاع أسعار العقارات على حجم الطلب، رغم استمرار نمو قيمة التمويلات.
