«الإيجار التمليكى».. سكن مش لكل المصريين

على مدار سنوات ظل «عبدالحليم»، فنى مكابس بإحدى الشركات وأب لأسرة من ٥ أفراد، ينتظر طرحًا حكوميًا للإيجار، كونه يسكن حاليًا فى شقة بنظام الإيجار الجديد دون عقد، ويدفع عنها ٢٥٠٠ جنيه شاملة الكهرباء والمياه.حين طرح «الإيجار التمليكى»، قال: «كنت مستنى الموضوع ده بفارغ الصبر، لكن مع اطلاعه على كراسة الشروط، قلبت الحسابات فتراجع عن التقديم، موضحًا: «اتصدمنا فى اللى موجود فيها بصراحة».وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، فتحت فى ٢٠ سبتمبر ٢٠٢٦، باب التقديم على ١٠ آلاف وحدة سكنية بنظام الإيجار المنتهى بالتملك ضمن مبادرة «بيت العمر»، منها ٥ آلاف وحدة جاهزة و٥ آلاف قيد التنفيذ، ويمتد التعاقد ٢٠ عاماً تنتقل بعدها الملكية إلى المستأجر، فيما أغلقت التقديم إلكترونياً فى ١٩ أكتوبر الجارى، ويجرى التخصيص بالقرعة العلنية، وفق كراسة الشروط الصادرة عن الهيئة. وتحدد كراسة الشروط، السن من ٢١ إلى ٤٥ عاماً، وتشمل أصحاب المهن الحرة إلى جانب العاملين فى القطاعين الحكومى والخاص، وتتراوح القيمة الإيجارية الشهرية بين ٢٥٣٥ و١٦٢٣١ جنيهاً بحسب المساحة والموقع، مع سداد الصيانة بشكل منفصل. وبحسب الكراسة، تبدأ وحدات ٥٧ مترا فى القاهرة الجديدة من ٣٢٠٠ جنيه فى السنة الأولى، ووحدات ٦٣ متراً فى مدينة بدر من ٣٢٠٥ جنيهات، وفى الشروق من ٣٥٢٥ جنيهاً، وتصل وحدات بدر حتى ٧٢٩١ جنيهاً مع زيادة المساحة إلى ٩٠ متراً، بينما تبدأ وحدات أكتوبر الجديدة التى تتراوح مساحتها بين ١٠٦ و١١٨ متراً من ٩٠٠٥ جنيهات، وتنتهى العقود بالفسخ حال التأخر عن سداد الإيجار شهرين متتاليين.الحساب عند «عبد الحليم» بسيط، فالإيجارات غالية والمساحات قليلة، وطرح الهيئة يرفع القسط ١٠٪ سنوياً بشكل تراكمى، فيسأل: «أنا مرتبى أد إيه دلوقتى، ومين اللى يضمن لى إن المرتب يزيد فى المستقبل؟».وأضاف أن الوحدة التى كان ينوى التقديم عليها فى القاهرة الجديدة أو الشروق أو العبور مساحتها ٦٣ متراً، ولا تصلح لأسرة من ٥ أفراد، وأقل حاجة ٧٥ مترا. وتوقف عند القسط المعروض فى الوحدات الأكبر: مين هيدفع ٩٠٠٠ جنيه؟ اللى مرتبه من ١٠ لـ١٥ ألفا، هيأكل عياله ويشرب عياله وعلاجه منين؟ ثم يقول عن الطرح: «أبص يطلع فنكوش فى الآخر».وبحسب الأسئلة والإجابات الصادرة عن وزارة الإسكان، تزيد القيمة الإيجارية ١٠٪ سنوياً طوال مدة التعاقد، وبحساب الزيادة، يصل إيجار الوحدة التى يبدأ إيجارها من ٩٠٠٥ جنيهات إلى نحو ٥٥ ألف جنيه شهرياً فى السنة ٢٠، ويتجاوز مجموع ما يدفعه المستأجر ٦.١٩ مليون جنيه على مدار المدة، دون الصيانة والتأمين، أما الوحدة التى يبدأ إيجارها من ٣٢٠٥ جنيهات، فيبلغ مجموع إيجارها نحو ٢.٢٠ مليون جنيه.وبمقارنة هذه الأرقام بالأجور، يبلغ الحد الأدنى للدخل فى الجهاز الإدارى للدولة ٨٠٠٠ جنيه اعتباراً من ١ يوليو ٢٠٢٦، بحسب وزارة المالية، والحد الأدنى فى القطاع الخاص ٧٠٠٠ جنيه منذ ١ مارس ٢٠٢٥، بحسب المجلس القومى للأجور، وبذلك تبلغ نسبة إيجار وحدة ٣٢٠٥ جنيهات نحو ٤٠٪ من الحد الأدنى الحكومى، ونحو ٤٦٪ من الحد الأدنى فى القطاع الخاص، ويتجاوز إيجار الوحدة التى يبدأ من ٩٠٠٥ جنيهات الحد الأدنى الحكومى بنحو ١٢٪، وهى مقارنة بأجر الفرد لا بدخل الأسرة. ويحدد بنك مصر أقصى قسط شهرى بنسبة ٤٠٪ من صافى الدخل الشهرى فى منتج التمويل العقارى لمتوسطى الدخل، ما يعنى أن إيجاراً قدره ٩٠٠٥ جنيهات يتطلب صافى دخل يقارب ٢٢.٥ ألف جنيه وفق هذا المقياس.ويأتى الطرح فى وقت ارتفعت فيه مجموعة الإيجار الفعلى للمسكن ٢٧.٥٪ على أساس سنوى فى سبتمبر ٢٠٢٦، بينما بلغ التضخم العام ١٢.٨٪ فى إجمالى الجمهورية، بحسب نشرة الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء لشهر سبتمبر، وسجل تعداد ٢٠١٧ الصادر عن الجهاز نحو ٤.٦٦٢ مليون وحدة سكنية خالية مكتملة.وتتضمن الاشتراطات المعلنة للتقدم أن يكون المتقدم مصرى الجنسية، وأن يتراوح سنه بين ٢١ و٤٥ عاماً، ويشترط ألا يكون المتقدم أو أى من أفراد أسرته قد استفاد سابقاً من وحدات الإسكان الاجتماعى أو مبادرات التمويل العقارى السابقة، وألا يمتلك هو أو أسرته وحدة سكنية أو منزلاً خاصاً، وأن يكون للمتقدم إقامة أو عمل أو سكن فى المحافظة التى يجرى فيها الطرح، ويحق لكل أسرة، وتشمل الزوج والزوجة والأبناء القصر، حجز وحدة واحدة فقط، وتخصص نسبة ٥٪ من الوحدات لذوى الهمم، ويجرى التقديم إلكترونياً عبر بوابة مسكن التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو موقع صندوق الإسكان الاجتماعى.وبعد الاستلام، يلزم المتعاقد بالسكن الفعلى فى الوحدة خلال شهر من تاريخ الاستلام، وبتوثيق عقد الإيجار خلال ٣٠ يوماً من إخطار التخصيص. ويمنع بيع الوحدة أو تأجيرها من الباطن لمدة ٧ سنوات بعد التحويل إلى نظام التمليك النهائى. كما يلتزم بسداد الإيجار أو الأقساط فى مواعيدها، ويترتب على التأخير غرامات مالية، وقد تسحب الوحدة حال استمرار التخلف عن السداد.ولم يغب الجدل عن الطرح تحت قبة البرلمان، إذ قال النائب حسام حسن الخشت، عضو لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بمجلس النواب، إن كراسة الشروط لا تخاطب محدودى الدخل ولا متوسطيهم، وإنما الشريحة فوق المتوسطة، فيما اعتبر النائب أشرف مرزوق، أن النظام خطوة تحل جزءاً من أزمة الإسكان.وكان النائب أيمن محسب، وكيل لجنة الشؤون الاقتصادية بمجلس النواب، قد تقدم فى أبريل ٢٠٢٦ بطلب إحاطة إلى رئيس مجلس النواب المستشار هشام بدوى، موجه إلى رئيس مجلس الوزراء ووزيرة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، حذر فيه من تحول الإيجار التمليكى إلى عبء مالى وقانونى على المواطنين. وأوضح أن النظام بصورته الحالية يبقى المتعاقد فى وضع قانونى كمستأجر طوال مدة التعاقد دون نقل فعلى للملكية إلا فى نهايتها، ما يعرضه لفقدان جميع الأقساط المسددة حال التعثر أو الإخلال بشروط التعاقد.وأشار إلى أن التكلفة الإجمالية للوحدات بهذا النظام قد تتجاوز فى كثير من الحالات نظيرتها فى التمويل العقارى التقليدى أو الشراء المباشر، مع تحميل المستأجر أعباء الصيانة والتأمين رغم عدم تمتعه بالملكية الكاملة.وطالب بوضع إطار تشريعى موحد ينظم عقود الإيجار التمليكى ويضمن وضوح الحقوق والالتزامات، مع الفصل بين مرحلتى الإيجار والتمليك، وإلزام جهات التمويل ببند استرداد عادل للمبالغ المدفوعة حال فسخ التعاقد لظروف قهرية، إلى جانب سقف رقابى لهوامش الربح والتكلفة الإجمالية ونموذج عقد موحد يمنع الشروط التعسفية.وبالتالى فإن الحل فى نظر «عبد الحليم»، يلخصه فى قوله: «ننزله لـ٢٪ سنوياً مش ١٠٪ سنوياً، لأن أصلاً مفيش حد يضمن لك زيادة مرتبات، وعن الإيجار الذى يسكنه الآن قال: مش عاجبك امشى، عاجبك كتر خيرك ادفع».اشتراطات لا تراعى محدودى الدخل«إسماعيل»، محاسب بإحدى الشركات الخاصة يبلغ من العمر ٤١ عاما، وهو أب لثلاثة أطفال فى مراحل تعليمية مختلفة، ويعيش منذ تسع سنوات فى شقة بالإيجار الجديد، يجدد عقدها سنوياً مع المالك بزيادة قدرها ١٢٪، ويدفع حالياً ٣١٠٠ جنيه شهرياً بخلاف الفواتير.قال «إسماعيل»: إن فكرة الإيجار التمليكى كانت تبدو له المخرج الأخير من حالة عدم الاستقرار السكنى، خصوصاً أنه لا يمتلك السيولة المالية للدفعة المقدمة فى أطروحات التمويل العقارى التقليدية، لكن كراسة الشروط غيرت وجهة نظره، إذ كشفت حساباته الأولية أن اختيار وحدة تناسب أسرته بأحد أطراف القاهرة الكبرى سيبدأ بقسط شهرى يلتهم أكثر من نصف صافى دخله، ليجد نفسه أمام التزام مالى يرتفع سنوياً بنسبة ثابتة، فى مقابل متطلبات الحياة اليومية.وأضاف أن الاشتراطات الحالية لا تراعى طبيعة الدخول لدى الشريحة التى استهدفها المشروع فى الأساس.الزيادة تخيب الآمال«حسين»، ٣٩ عاماً، أب لثلاثة أطفال، يسكن فى إحدى ضواحى الجيزة ويعمل فى مهنة حرة، يدفع حالياً ٣٠٠٠ جنيه إيجاراً شهرياً، وهو رقم قريب من القسط الذى تبدأ به وحدات ٦٣ متراً فى مدينة بدر، والبالغ ٣٢٠٥ جنيهات فى السنة الأولى بحسب كراسة الشروط، قال: إنه كان ينتظر هذا الطرح، لكن أمله خاب بعدما اطلع على شروطه.وأضاف: «لكن الفارق يظهر فى السنوات التالية، فالإيجار فى الطرح يزيد ١٠٪ سنوياً طوال ٢٠ عاماً، وبحساب هذه الزيادة يصل قسط الوحدة نفسها إلى نحو ٧٥٥٧ جنيهاً فى السنة العاشرة، ونحو ١٢١٧١ جنيهاً فى السنة الخامسة عشرة، دون احتساب الصيانة والتأمين».وتنص العقود على فسخ الوحدة حال التأخر عن سداد الإيجار شهرين متتاليين، وهو شرط يضع أصحاب المهن الحرة الذين تتفاوت دخولهم أمام خطر فقدان الوحدة.تمويل عقارى وليس إيجارا تمليكياالنائب حسام حسن الخشت، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، قال لـ«المصرى اليوم»: إن المجلس لم يتمكن من مناقشة طلبات الإحاطة المتعلقة بالإيجار المنتهى بالتملك، لأن الجلسات الماضية كانت جلسات إجرائية ثم رُفعت، موضحاً أن الطرح تم خلال فترة الإجازة، ولذلك لا يعد غياب النقاش مؤشراً سلبياً أو إيجابيا، وطلبات الإحاطة ستنظرها اللجنة، وأنه ليس وحده من تقدم بها، فهناك نواب آخرون تحدثوا فى الموضوع أثناء مناقشة خطة اللجنة.وأوضح أن ما يجرى حالياً هو نموذج وليس الطرح النهائى، وأن من الطبيعى أن يتقدم عدد من المواطنين ويكون هناك جزء من الإقبال، لأن عدد السكان ١٢٠ مليون نسمة ولكل منهم حق فى السكن. لكنه شدد على أن هذا الطرح لا يناسب محدودى ومتوسطى الدخل، وقال: قولاً واحداً لا. وأضاف أن ذلك سيظهر فى شكل من سيحصلون على الوحدات، وفى شكل من لن يتمكنوا من الاستمرار. وأكد أن دور النواب هو التنبيه والتوضيح بشأن التعديلات المطلوبة فى الطروحات المقبلة، وأن كل الأمور مرتبطة بقيمة الدخل. وأشار إلى أن القيادة السياسية تحدثت منذ البداية عن أن الموضوع موجه لمتوسطى ومحدودى الدخل، كما تحدث رئيس مجلس الوزراء فى ٢٠٢٥ عن ضرورة ربط هذه الوحدات بالدخل، مضيفاً أن الأسعار المطروحة اليوم فى الإيجار المنتهى بالتملك لا تخاطب هاتين الفئتين.وقال الخشت إن ما يُطرح فى الحقيقة ليس إيجاراً ينتهى بالتملك، وإنما تمويل عقارى، فطريقة احتساب الأقساط والفائدة وقيمة ودائع الصيانة تجعل المتعاقد يشعر بأنه أمام تمويل عقارى لا تملك. وضرب مثلاً بأحد أبناء الصعيد الذى يذهب لأخذ شقة بإيجار ٥٢٠٠ جنيه، واصفاً ذلك بأنه صعب جداً وشبه مستحيل، مشيراً إلى أن المواطن فى مدينة أسيوط الجديدة يمكنه بالقيمة نفسها استئجار شقة فى قلب مدينة أسيوط. وتساءل عن مصدر ما تحتسبه الحكومة دعماً حين تقول للمواطن إنه يدفع ٢٣٠٠ أو ٢٠٠٠ جنيه فقط، موضحاً أن هذه الأموال تأتى من أموال المواطنين أنفسهم، وختم بأن الإيجار المنتهى بالتملك بصورته الحالية تمويل عقارى، ومبالغ فى قيمته أيضاً.أسامة سعد الدين، المدير التنفيذى لغرفة صناعة التطوير العقارى باتحاد الصناعات المصرية، قال، لـ«المصرى اليوم»، إن الدولة بدأت بخطوة فتحت سبيلاً أمام مجموعة من الشباب لم يكن لديهم أى سبيل للشراء بأى صورة من الصور، وإن كان هذا السبيل عالى القيمة بعض الشىء. وأضاف أن الطرح يمنح الشاب أملاً فى أن يخصص جزءاً من راتبه وراتب زوجته ليتملك وحدته فى النهاية، بدلاً من دحض الفكرة قبل أن تظهر إلى النور.وأوضح أن الفكرة ممتازة، لكنها تحتاج إلى اجتهاد أكبر لخفض قيمتها، معرباً عن تمنيه أن تُجرى دراسات أكثر لتخفيض هذه القيم لتصبح فى المتناول الحقيقى للشاب وزوجته، فالشاب وحده لن يستطيع، ولا بد أن يكون متزوجاً حديثاً ويعمل الاثنان.وأشار إلى أن جزءاً من الراتب سيذهب إلى هذا الالتزام، لكنه نوع من الادخار، فهو ليس مبلغاً يُدفع إيجاراً ويضيع، وإنما تكون له ثمرة فى النهاية.وشدد على أن تخفيض القيم، إذا تم، ينبغى أن يسرى على الوحدات المطروحة سابقاً لا على الجديدة فقط، موضحاً أنه إذا طرحت الدولة وحدات لاحقة بقيمة أقل، فيجب أن ينسحب ذلك على السابقة.ولفت إلى أن الطرح يوجه رسالة بأن هناك صوتاً يصل إلى المواطن، وأن هذه الوحدات تمنح الأولوية لذوى الهمم، فالدولة بدأت تنظر إلى فئة كبيرة كانت مهمشة. وطالب بالمزيد، قائلاً إن المزيد هنا ليس من الطمع وإنما فى التحسين، لأن عدد الوحدات قليل.وأضاف أن حجم الشقق المغلقة فى البلاد، سواء التابعة لهيئة المجتمعات أو لجهات أخرى، يمثل أزمة كبيرة، وهى زاوية مهمة، متوقعاً أن تجرى القيادة السياسية مساءلات بشأنها فى المرحلة المقبلة لمعرفة سبب غلقها، وأن تطرحها للإيجار أو للإيجار التمليكى بعد ذلك. وأكد أن هناك فرقاً بين الإيجار والإيجار التمليكى، وأن ٥ آلاف وحدة ليست رقماً كبيراً.